전월세 신고제는 과세강화와 표준임대료 도입을 위한 준비?

 

전월세 신고제(주택 임대차 신고제) 법안이 2021년 6월 1일부터 발효됩니다. 이번에 시행되는 전월세 신고제로 집주인에게 당장 추가의 세금이 부과되지 않습니다. 또한 임대인에게 특별한 불이익이 있는 것도 아닙니다. 하지만 집주인들은 매우 불안해합니다. 그 이유는 무엇일까요?

 

전월세 신고로 인한 효과가 과세도 아니고 확정일자 자동부여에 의한 임차인 보호라는 것은 너무 뻔한 명목일 뿐이라면 진짜 이유는 무엇일까요? 이제 점점 확실해지는 것 같습니다. 임대차 5 법 중 마지막 퍼즐이라고 "표준 임대료 도입"입니다. 정부는 실패한 부동산 정책을 만회하기 위해 이번 대선에 이 가공할 마지막 부동산 카드를 꺼내 들것으로 보입니다. 아니 집권 초기부터 준비해왔는지도 모르겠습니다.     

 

 

전월세 신고제는 과세강화와 표준임대료 도입을 위한 포석이다는 의견이 있다

 

 

 전월세 신고제란?

정부와 여당은 2020년 7월 30일 전월세 시장의 안정을 위해 임대차 3법(전월세 신고제, 계약갱신청구권, 전월세 상한제)을 도입하고 골자로 한 주택임대차 보호법 개정안을 국회에서 통과시켰습니다. 이 중에서 계약갱신청구권과, 전월세 상한제는 바로 다음날인 7월 31일 시행이 되었죠. 그리고 나머지 전월세 신고제가 2021년 올 6월 1일부터 시행되는 겁니다.

 

전월세 신고제 대상지역, 대상주택, 신고방법, 신고기한, 위반 시 제재

전월세 신고제 대상지역, 대상주택, 신고방법, 신고기한, 위반시제재

 

 

 정부는 왜 도입했을까?

정부는 전월세 신고제 도입에 대해 "임대차 신고제는 임대차 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 신고하도록 하여 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입되는 제도이다."라고 말하고 있습니다.

 

하지만 집주인들은 걱정이 많습니다. 국토부에서는 "임대차 신고제가 임대소득 과세와는 전혀 관계가 없고 신고제 정보를 과세자료로 활용할 계획도 없다"라고 밝히고 있습니다. 

210415(석간)+부동산거래신고법+하위법령+개정안+입법예고+(주택임대차지원팀).hwp

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국토부 보도자료 QnA

Q: 임대차 신고제 추진이 표준임대료 등 임대료 규제 도입을 위한 준비 작업인지?

A:

• 임대차 신고제는 임대료 규제를 위해 도입된 제도가 아니며,
  - 시장에 투명한 정보를 제공하고 확정일자 연계를 통해 임차인의 보증금 보호를 강화하기 위해 도입되는 제도임
• 표준임대료 등 신규 임대료 규제 도입은 검토된 바 없음

 

Q: 임대차신고 정보가 임대소득 과세정보로 활용되는 것인지?

A:

• 임대차 신고제는 임대소득 과세와는 전혀 관계가 없으며, 신고제 정보를 과세 자료로 활용코자 하는 계획도 없음

 

하지만 위와 같은 국토부 보도자료에도 불구하고 결국 신고내용을 과세정보로 활용할 것이란 관측이 우세합니다. 집주인들이 걱정하는 이유가 여기에 있습니다. 즉, 집주인들 사이에서는"임대차 신고제가 과세 강화는 물론 표준임대료 도입으로 이어질 것"이라고 걱정합니다.  

 

 

※ 표준 임대료란?

표준임대료는 지자체 별로 물가와 경제 사정을 고려해 적정 수준의 임대료를 고시하는 제도입니다. 작년 김현미 전 국토부 장관은 "표준임대료 도입을 위해 기본적으로 임대차 시장 전반에 대한 데이터가 확보돼야 한다"며 신고제 시행 후 제도 도입 가능성을 시사한 바 있습니다. 

 

 

 

 

 

 정부 기대효과는?

 

전월세 신고제를 도입, 정부는 다음과 같은 3가지 기대되는 이익을 제시하고 있습니다.

• 확정일자가 자동적으로 부여됨에 따라 임차인 보호가 대폭 강화될 전망이다.
• 온라인 임대차 신고제 도입으로 임차인의 편익이 제고될 전망이다.
• 시장 정보가 투명하게 공개되어 거래편의가 높아질 것으로 기대된다.

 

정부와 여당이 임대차 3법(전월세 신고제, 계약갱신청구권, 전월세 상한제)을 입안하게 된 배경은 "세입자를 위한 임대료 안정화"입니다. 하지만 이미 시행되는 있는 임대차 3법 중 계약갱신청구권, 전월세 상한제 두 법안의 결과가 보여주듯이 이번 전월세 신고제 시행에 앞서 집주인들은 과세 강화와 표준임대료 도입을 걱정하고 있습니다. 

 

즉, 정부가 입법 의도로 제시한 기대효과는 세입자의 편의적인 사소한 측면인 반면에 그 부작용은 임대료 상승이라는 커다란 경제적 부담은 고스란히 세입자가 떠안게 되었습니다. 입법 의도와는 정반대 방향으로 가고 있는 셈이죠.

 

사실, 동사무소에 직접 방문해 확정일자를 받아야 하는 불편함이 월세나 전세금의 위압적인 상승의 부담에 비할까요? 꼭 필요한 사람은 확정일자를 누구나 받지 않나요? 전월세 신고 자체가 또 다른 일거리가 아닐까요? 

 

현재 신규계약과 갱신계약의 임대료는 큰 폭으로 차이를 보이고 있습니다. 시행 초기부터 신고금액 차이는 시작되었죠. 그러한 정보가 공개되면 시장에 가져오는 혼란은 크지 않을까 염려됩니다.

 

 

 

 

 예상되는 전월세  신고제 부작용

 

서울 아파트 전셋값이 100주 연속 오르고 있고 그 상승세는 최근 더욱 가팔라지고 있습니다. 전월세 신고제로 인해 따라서 다음과 같은 전세시장 불안은 더욱 가중될 것으로 보입니다.  

• 임대료 규제 도입과 과세 강화는 전세물량을 더욱 축소시키고 집주인의 임대료 상승을 부추길 수 있음
• 온라인 신고로 확정일자 편의는 있을지 모르지만 또 다른 신고의 일거리 제공
• 신규계약과 갱신계약 사이의 큰 폭의 임대로 차이로 인해 제공되는 시장정보의 혼란 야기
• 전세난 부족의 가속화에 일조하며 결국 집값 상승에 추가 요인으로 작용할 것으로 보임
• 임대사업자 제도 폐지, 강남 재건축 이주 수요로 인해 전세물량은 더욱 줄어들 것으로 보임
• 임대차법 영향으로 집주인이 늘어난 세 부담을 줄이려 전세를 반전세나 월세로 돌리는 경우도 더 많아질 것으로 보임