'종부세(종합부동산세) 계산법' 과세표준 쉽게 직접 해보기

 

 

"종부세 계산" 과세표준을 기준으로 쉽게 할 수 있어요!!

 

이제는"세금폭탄"이라는 말이 남의 일이 아닌 세상입니다. 특히 인구의 절반 이상이 살고 있다는 서울에서는 더욱 그렇습니다. 하지만, 지방에서도 부동산이 금방 종부세 대상인 시대에 살고 있습니다.

 

이렇게 된 원인은 1) 급격한 집과 상승  2) 공시지가 90% 현실화  3) 현금가치 하락으로 보여집니다. 부동산 공부를 시작한 뒤부터 저는 이제 사사로운 부동산 관련 세금은 직접 공부하고 계산해 보기로 했습니다. 

 

요즘은 다양한 '종부세 계산기'가 있어서 편리하게 계산할 수 있습니다. 하지만 종이에다 직접 써 가면 단계들을 확인해보는 것도 꼭 필요할 것으로 생각됩니다. 부동산 공부에서 세금에 대한 이해는 필수이고 미래예측에도 큰 변수이기 때문이죠.

 

종부세를 공부해 보니 단계가 꽤 복잡합니다. 하지만 필수단계인 '종부세 과세표준 계산하기'만 마치면 쉽게 정리가 되네요. 저는 다음과 같은 4단계로 나누어서 정리해 보았습니다. 

 

 

 

제 1 단계:  부동산 공시 가격 확인하기

우선 해야 할 것은 나의 부동산 공시 가격을 확인하는 것입니다. <국토교통부의 부동산 공시 가격 알리미>에서 쉽게 확인할 수 있습니다. 내가 종부세 대상이 되는지도 기본으로 확인해야겠죠.   

 

부동산 공시 가격 알리미 바로가기

종부세 대상 알아야 할 핵 쉬운 5가지 기본개념 알아보기 

 

제 2 단계:  과세표준 계산하기

과세표준은 세액계산의 기초가 됩니다. 우선 과세표준만 계산해 종부세 계산이 한결 쉬워집니다. 종부세 과세표준은 다음과 같이 간단하게 계산할 수 있습니다. 

 

1주택자 과세표준 = (공시가격-9억) x95%

2주택자 과세표준 = (공시가격-6억) x95%

※ 95%는 공정시장가액 비율로 2022년부터는 100%가 됩니다. 

 

예를 들자면 2주택자가 공시가격이 10억원이라면 (10억-6억) x 95% = 3억 8천만원이 종부세 계산의 기초가 되는 과세표준이 됩니다  

 

제 3 단계:  종부세율 적용하기

 나의 과세표준에 세율을 곱하고, 누진공제는 빼줍니다. 누진공제란 앞 단계보다 초과된 금액에 대해서만 이번 단계의 세율을 곱하기 위한 장치입니다.

 

예를 들어, 2주택자로서 과세표준이 4억이 나온다면

4억원 x0.8 = 320만원 - 60만원 = 260만원이 종합부동산세액이 됩니다. 

 

이렇게 계산해 보니 3주택 이상은 그야말로 세금폭탄이 되네요. 

(4억원x1.6 = 640만원 - 120만원 = 520만원)

 

제 4 단계:  재산세 공제하기

과세표준에 세율을 곱하면 종부세액이 계산되지만 여기서 끝이 아닙니다. 종부세는 재산세 과세대상에서 추가로 걷기 때문에 이미 낸 재산세를 공제하게 됩니다. 그러면 최종 종부세 산출세액이 나오게 됩니다.

 

종합부동산 세액 - 공제할 재산세액 

 

※ 위에서 2주택 이상의 경우 공시 가격이 10억에 대해 재산세를 냈고, 6억 원을 뺀 4억 원에 대해서 종부세를 내기 때문에 이미 납부한 재산세액중 종부세 과표인 4억원에 해당하는 부분은 빼야 정상적인 종부세액이 나오게 됩니다.  

 

 

 

 

 

 

다음 단계부터는 해당되는 분들만 계산하면 됩니다.

1.  1주택자 장기보유세액공제 및 고령자 세액공제

 1세대 1주택인 경우, 주택을 5년이상 보유하면 기간에 따른 장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 또한 연령이 60세 이상이면, 고령자 세액공제를 받을 수도 있습니다. 

 

● 1세대 1주택

 장기보유: 5년(20%)  10년(40%)  15년(50%)

 연령: 60세(10%)  65세(20%) 70세(30%)

 -> 중복적용 가능(한도 70%까지)

 

 

2.  1주택자 장기보유세액공제 및 고령자 세액공제

전년대비 세금이 급격히 오를 경우, 상한을 정해놓았습니다. 일반지역은 150%, 조정대상지역은 2주택자는 200, 3주택 이상은 300% 입니다. 

 

3.  농어촌 특별세 20% 더하기

최종 계산된 종부세액에 20%를 농어촌 특별세로 더해야 합니다. 300만 원이 나왔다면 60만 원을 더해 360만 원이 최종 종부세가 됩니다. 

 

 

 

 

 

 

개인적인 의견

부동산 종부세에 대한 부담은 갈수록 커질 듯합니다. 급격한 부동산 가격 상승에도 불구하고 공시 가격 90% 현실화와 세율 인상 때문입니다. 특히 조정대상 지역의 3 주택 이상을 보유한 분들은 세금폭탄을 피할 수 없어 보입니다.

 

물론 1가구 1주택을 가지신 분들도 매년 세금 인상을 피할 수 없어 보이네요. 하지만 개인적으로는 제가 가지고 있는 부동산을 종부세 때문에 당장에 팔고 싶은 생각은 없습니다. 

 

 

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이제는 부동산 재산세와 종부세, 그리고 취득세와 양도세를 거래하는 세무사에 맡기는 방법으로는 급격한 세금의 변동을 예측할 수 없습니다. 또한 조금이라고 재테크와 투자에 대한 마음을 갖고 있다면 세금에 대한 기본적인 이해는 필수로 보입니다. "귀찮다" "세무사가 알아서 해주는데"라는 생각으로는 정부의 정책 변화로부터 내 집을 지키고 유기적으로 시장 상황에 대처할 수 없습니다. 

 

쉽게 계산할 수 있는 많은 종부세 계산기가 있지만 직접 필기로 정리해보고 세금의 변화를 예측, 계산해보는 것이 꼭 필요한 시기라고 봅니다. 무엇보다 곧 닥칠 "공시지가 90% 현실화"가 남의 일은 아닐 테니까요.