8년자경 양도세, 감면대상에서 제외되는 농지와 감면기간에서 제외되는 경우

 

8년자경 100% 양도세 감면 혜택은 농업인 입증이 되고 8년 자경이라면 조건이 그리 까다롭지는 않습니다. 하지만 안심하다 매매 시점에 예상치 못한 조건 미달의 경우가 있는데요. 그것이 감면대상에서 제외되는 농지와 감면기간에서 제외되는 경우입니다.

 

보통 8년자경 100% 양도세 감면에 대한 일반적인 감면의 조건과 감면금액의 한도는 잘 알고 있지만 감면대상에서 제외되는 농지의 경우와 감면기간에서 제외되는 경우는 매우 중요함에도 불구하고 놓치고 있는 경우가 많아 별로도 정리해 보았습니다.

 

8년 자경 100% 양도세 감면 농업인 입증, 이 서류들 꼭 챙기세요.      

8년 자경 100% 양도세 감면 농업인 입증, 이 서류들 꼭 챙기세요.

 

8년자경 100% 양도세 혜택을 받기 위해서는 해당 농지가 감면대상에 계속 부합해야 하고 경작기간에서도 제외되는 경우가 없어야 합니다.

 

8년자경 100% 양도세 감면대상에서 제외되는 농지는?

 

8년자경 양도세 감면 혜택은 농업인이 보유한 전국의 모든 토지가 다 가능할까요? 그렇지는 않습니다. 더욱 자세히 알아보겠습니다.

● 시 지역 중 주거, 상업, 공업 지역의 농지는 제외

시 지역 중 주거지역, 상업지역, 공업지역의 농지는 제외됩니다. 즉, 특별시, 광역시 등 시에 있는 도시지역인 주거, 상업, 공업지역은 제외된다는 뜻입니다.

 

예시를 하나 들어보겠습니다. 

 

 

 

 

A 농업인의 농지는 전라남도 순창군 면에 소재합니다. 토지이용확인원을 보니까 <자연녹지지역 , 제1종 일반주거지역 , 1종 지구단위계획구역> 이렇게 나오네요. <주거지역>이라서 혜택 적용이 안될까요? 그렇지 않습니다. 광주광역시등 시에 있는 도시지역이 아니기 때문에 감면 혜택에 해당합니다. 

 

하지만 B 농업인의 농지가 광주 광역시 생용동에 위치하고 있다면 <광역시>에 해당하게 되겠죠. 또한 토지이용계획확인원상 도시지역인 주거, 상업, 공업지역 중 어느 하나에 해당한다면 감면 대상에서 제외되는 농지가 되는 거죠. 그런데 광역시에 위치는 농지의 대부분은 도시지역으로 주거, 상업, 공업지역 중 어느 하나에 해당한다고 보아야 하겠죠. 그러니 감면대상 농지에서 대부분 제외된다고 보면 맞습니다.        

 

 

● 내 농지가 시 지역에 편입된다면?

농사를 짓던 중 행정구역 변화에 따라 시 지역의 주거, 상업, 공업지역에 편입되는 경우가 종종 있습니다. 이럴 경우 편입 후 3년 내 양도 시에는 감면대상에 포함됩니다.

 

이때의 감면은 "편입일까지에 대해서만 감면"입니다. 감면에는 해당하지만 경작기간 등을 편입일까지만 계산한다는 뜻입니다. 물론 편입 후 3년이 지나도 양도하지 않으면 편입일까지 경작기간이 8년이 경과하는 조건을 충족하였다 해도 아무런 혜택을 받을 수 없는 것은 당연하겠죠. 편입 후 3년 내에 양도해야 감면대상에 해당되며 3년이 경과하면 감면대상이 소멸하고 말죠.

 

예시를 하나 들어보겠습니다.

 

현재 전남 담양군 수북면에 위치한 A 농업인의 농지는 시 지역이 아닌 면지역이기 때문에 8년 자경이고 이 기간 동안 농업인 입증 등 다른 조건이 충족된다면 100% 양도세 혜택을 받게 됩니다. 양도 세금에 대한 1억을 고스란히 차감받게 되니 큰돈이죠.

 

하지만 어느 날 담양군 수북면이 행정구역상 광주 북구로 편입된다면 어떻게 될까요? 다음과 같이 사항이 바뀌게 됩니다.

 

● 편입된 날로 자경 기간이 7년이라면 감면대상 농지에서 제외됩니다.

● 편입된 날로 자경 기간이 9년이라면 감면대상의 농지에 해당하지만  3년 이내에 매매하지 않을 경우 역시 감면 대상 농지에서 제외됩니다.   

    

때문에 시 지역에 편입되는 경우에는 농지의 위치와 지가상승 등의 변수를 고려해서 농지에 맞게 매매 여부나 시기 등을 결정해야 하겠습니다.  

 

 

8년자경 100% 양도세 감면 경작기간에서 제외되는 경우는?

 

● 소득금액

소득금액에는 사업소득과 근로소득으로 나뉩니다.  

 

◇ 사업소득

사업소득금액 3천7백만원 이상은 경작기간에서 제외됩니다.

◇ 근로소득

근로 총급여액이 3천7백만원 이상이면 경작기간에서 제외됩니다.

◇ 소득금액 제외

✔임대소득 ✔농가부업소득 ✔농업소득 ✔어업소득은 소득금액에서 재외 됩니다. 소득이 3천7백만원을 넘는다 해도 경작기간에서 제외되지 않고 혜택을 받을 수 있다는 뜻입니다. 

● 수입금액

수입금액은 2020년에 개정된 추가 규정에 명시되어 있습니다.

다음과 같은 기준 이상의 매출이면 그 기간은 인정하지 않습니다.

✔도소매, 부동산매매업 3억 이상

✔제조업, 숙박, 음식업점 1.5억 이상

✔서비스업 등 7500만원 이상

● 수입금액과 소득금액의 차이

수입금액과 소득금액의 차이를 알아봅니다. 

✔수입금액=매출  ✔소득금액=순수입

 

사업자의 경우에 수입금액은 매출을 의미하고 소득금액은 순수입을 의미합니다.

 

 

 

 

 

개인적인 의견입니다

이상으로 8년자경 100% 양도세 감면대상에서 제외되는 농지와 감면기간에서 제외되는 경우를 알아보았습니다. 8년 자경 100% 양도세  감면 혜택은 양도차액에 대한 감면이 아니라 양도세액에 대한 감면이기 때문에 1억이라는 내야 할 세금이 그대로 감해지는 것이기 때문에 무척 큰 액수의 혜택입니다. 5년 이내 2억이라는 혜택은 더욱 크죠. 

 

하지만 이러한 농업인으로서 8년 자경을 했을 때 당연히 받아야 할 혜택을 전혀 모르고 있거나 어설프게 알아서 일부 조건이 충족되지 못해 전혀 혜택을 받지 못한다면 무척 억울한 일이죠. 8년 자경 100% 양도세 감면 혜택은 1억에 대한 혜택을 100% 받거나 아니면 전혀 못 받거나 두 가지 경우입니다. 일부 사소한 조건이 충족되지 못해서 조금 덜 받게 되는 그러한 경우는 없다는 뜻입니다. 

 

때문에 지금껏 농업인으로 8년 자경 조건을 당당히 충족하고서도 사소한 조건 누락이나 세세한 농업인 입증 서류를 챙기지 못해 전혀 혜택을 못 받는 일이 없도록 해야 하겠습니다. 특히, 시골에 사시는 부모님들은 평소 농지를 안 팔 것 같이 농사만 지으시지만 어느 날 자녀 때문에 결국 농지를 팔게 되는 일이 허다하죠. 자식이 갑자기 조건과 서류를 챙기려 하지만 때가 늦었다면 무척 안타까운 일이 되겠죠. 

 

어느 날 갑자기 도시편입은 자경 조건을 충족하지 않았다 해도 당황하실 필요는 없다고 생각합니다. 시에 편입되면 입지가 좋은 지역이라면 오히려 지가상승이 양도세 혜택을 감내하고도 남을 테니까요. 이 글을 끝까지 읽어주신 분들께 감사드립니다.