래미안원펜타스 일반분양 청약전략과 가점제 1순위 제한 및 청약조건 알아보기

기다리던 반포 래미안원펜타스 일반분양 청약 입주자 모집공고가 7월 19일(금) 나왔는데요. 청약 신청은 총 641세대 중 일반분양 84타입 292세대에 많은 관심이 쏠려 있습니다. 래미안원펜타스 가점제 1순위 청약을 준비하고 계시는 분들이 많아 어쩌면 만점 가점자도 나오지 않을까 예상합니다. (7월 19일 업데이트) 

 

 

 

하지만 래미안원펜타스는 강남 투기과열지구 분상제 적용을 받는 지역으로 가점제 1순위 제한 규제가 아직 그대로 살아있는데요. 얼마전 분양한 메이플자이 입주자 모집공고문을 보면 상당히 세세하게 일반분양 가점제 1순위 규제를 적용하고 있는 것을 알 수 있습니다.

 

 

래미안원펜타스 일반분양 가점제 추첨제 청약일정 및 신청 방법(+분양가 상세 정리)

래미안원펜타스 일반분양 가점제 추첨제 청약일정 및 신청 방법(+분양가 상세 정리)

 

 

이 글에서는 래미안원펜타스 일반분양 청약당첨 전략과 함께 혹시 내가 일반분양 1순위 제한에 해당하지는 않는지 최근 정보와 함께 자세히 살펴봅니다.

 

 

 

 

래미안원펜타스 일반분양 기본정보

  ● 위치: 서울특별시 서초구 반포동 12

  ● 규모: 6개동, 지하 4층-최고 35층

  ● 일반분양: 총 641세대 중 292세대

  ● 분양가: 평당 6736만원

  ● 건설사: 삼성물산

 

 

일반분양 청약일정 

  ● 특별공급: 2024년 7월 29일(월)

  ● 1순위 청약(해당): 2024년 7월 30일(화)

  ● 1순위 청약(기타): 2024년 7월 31일(수)

  ● 2순위 청약: 2024년 8월 1일(목)

 

 

드디어 기다리던 래미안원펜타스 입주자모집공고가 7월 19일(금)에 나왔습니다. 아래 첨부파일을 확인해보세요.

 

래미안 원펜타스_입주자모집공고.pdf

2.21MB

 

 

이번 래미안원펜타스 입주자모집공고문은 올 1월에 있었던 잠원동 메이플자이의 입주자모집공고문보다 이해하기기 훨씬 쉬웠습니다. 하지만 처음 보시는 분들은 작고 빼곡한 글씨에 답답하실 수 있을텐데요. 이해를 돕게 위해 아래 글을 읽어보시면 도움이 되실 수 있습니다.

 

 

래미안원펜타스 일반분양 입주자모집공고 드디어 나왔다!!(+상세 청약일정 정리)

래미안원펜타스 일반분양 입주자모집공고 드디어 나왔다!!(+상세 청약일정 정리)

 

 

래미안원펜타스 청약자격 확인과 청약 신청은 청약홈에서 세대주 본인이 하셔야 하는데요. 청약 신청을 하실 때 실수로 청약 정보를 잘못 기입하면  당첨자 자격확인 서류검수에서 "당첨 무효" 처리가 됩니다. 따라서 꼭 자신의 청약 자격과 관련된 정보를 세세하게 확인하신 후 청약 신청을 하시기 바랍니다.

 

 

래미안원펜타스 가점제, 추첨제 청약 신청방법과 일정은 아래 두개의 글을 참고하세요.

 

래미안원펜타스 일반분양 가점제 추첨제 청약일정 및 신청 방법(+분양가 상세 정리)

래미안원펜타스 일반분양 가점제 추첨제 청약일정 및 신청 방법(+분양가 상세 정리)

 

 

래미안원펜타스 일반분양 추첨제 청약 방법 및 자격 조건(+투기과열지구 가점제 1순위)

래미안원펜타스 일반분양 추첨제 청약 방법 및 자격 조건(+투기과열지구 가점제 1순위)

 

 

래미안원펜타스 일반분양 타입별 세대수

 

래미안원펜타스 일반분양 타입별 세대수를 살펴봅니다. 총 세대수는 641세대입니다. 그런데 일반분양이 292세대로 나왔네요. 거의 절반에 가까운 세대가 일반분양 물량으로 나왔네요.

 

제대로 분양가가 책정된다면 조합원에게 꽤 유리한 비율인데요. 가까운 곳 분양을 앞둔 청담르엘은 총세대수가 1,261세대인데요. 일반분양은 149세대에 불과합니다. 게다가 청담르엘은 올 분양도 불투명하다고 하는데요. 래미안원펜타스 일반분양에 관심이 집중되는 이유는 많습니다     

 

구분	총 세대수	일반분양 세대수
59타입	203세대	37세대
84타입	219세대	215세대
107타입	59세대	21세대
137타입	33세대	11세대
155타입	61세대	4세대
191타입	58세대	4세대
총 세대수	총 641세대	총 292세대

 

 

래미안원펜타스 일반분양 타입별 세대수를 보면 국민평형인 84타입(34평형)이 총 세대수 219세대 중 무려 215세대를 분양하는데요. 조합원 4세대만 빠지고 전체가 거의 그대로 일반분양에 나서고 있습니다.

 

그 다음 59타입이 37세대로 2위이고 107타입이 21세대로 세 번째로 일반분양 세대수가 많습니다. 그렇다면 래미안원펜타스 타입별 일반분양 세대수별 차이는 일반청약에 어떤 영향을 미칠까요?

 

살펴보기 전에 서초구는 투기과열지구로 규제지역이라는 사실은 잘 아시죠? 래미안운펜타스가 분양되는 투기과열지구에서는 가점제와 추첨제 비율이 정말 중요한데요. 래미안원펜타스 일반분양 가점제와 추첨제 비율을 아래 표에서 살펴 보세요.

 

 

래미안원펜타스 일반분양 가점제 추첨제 청약 비율

투기과열지구 일반분양 가점제 추첨제 청약 비율
면적	래미안원펜타스 일반분양	비율
60m2 이하	59타입(24평) 37세대	가점 40% (15세대) 추첨 60% (22세대)
60~85m2	84타입(34평) 215세대	가점 70% (151세대) 추첨30% (64세대)
85m2 초과	107타입(42평) 21세대	가점 80% (32세대) 추첨 20% (8세대)
	기타 19세대
총 292세대

 

 

59타입에서는 가점제 40%, 추첨제 60%입니다. 추첨으로는 가장 해볼 만합니다. 하지만 일반분양 전체 세대수가 37세대로 너무 적습니다. 추첨으로는 22세대 정도가 배정됩니다.

 

84타입으로 올라가면 가점제 70%, 추첨제 30%입니다. 추첨이 절반으로 확 떨어집니다. 그래도 래미안원펜타스는 일반청약으로 84타입이 압도적으로 많습니다. 일반분양 전체 세대수 215세대 중 추첨으로 64세대가 배정이 됩니다. 그렇다면 추첨으로도 59타입보다 3배가 더 많다는 얘기입니다.

 

107타입으로 더 올라가면 가점이 80%, 추첨이 20%입니다. 래미안원펜타스 107타입 이상 일반청약 총 40세대 중 무려 32세대가 가점제로 분양됩니다. 추첨으로는 불과 8세대에 불과합니다.

 

그렇다면 래미안원펜타스 가점제 추첨제 비율로만 본다면 어떤 전략이 유효할까요?

 

래미안원펜타스 일반분양 청약 전략은?

 

어차피 이번 레미안원펜타스 일반분양 청약에서는 가점제 만점 청약통장도 나올 것으로 보입니다. 따라서 역지사지로 생각해 보면 어떨까요?

 

가점 만점이 자신 있는 분들은 가장 많은 일반분양 세대를 보유한 84타입을 거의 신청할거라는 예상입니다. 84타입의 일반분양 세대수가 압도적으로 많은 이유도 있지만 어차피 실거주 목적이죠.

 

청약 가점이 좀 낮은 분들은 59타입도 고려해보시는 것은 어떨까요? 모든 경쟁이 84타입 151세대에 몰릴 수 있다는 생각이 듭니다. 결과는 알 수 없지만 높은 가점이 84타입에 몰릴경우 좀 낮은 가점으로는 84타입 가능성이 현저히 줄어들지 않을까요. 결국 84타입 경쟁률이 더 치열하지 않을까 생각합니다.

 

참고로 얼마전에 분양을 마친 메이플자이의 청약 당첨 점수는 평수별로 69~79점대 였습니다. 이를 감안하면 래미안원펜타스 당첨 커트라인도 최소 69점 이상 예상되는데요. 자금사정과 함께 미세하지만 보유하신 청약통장의 가점을 고려해 타입별 신청을 고려하시는 것도 전략이지 않을까 생각합니다.

 

7월에 일반분양 예정인 반포 래미안원펜타스 전경

 

래미안원펜타스는 투기과열지구입니다. 아래에서 살펴보겠지만 여러 제한 사항들도 많은데요. 59타입도 자금 사정을 고려하시는 분들은 오히려 84타입보다 세대수는 압도적으로 적지만 청약 가능성은 더 있지 않을까 생각해 봅니다.

 

가점이 낮아 추첨제를 노리시는 분들도 깊이 고려해보셔야 하는데요. 역시 역지사지입니다. 59타입이 추첨 60% 이지만 배정되는 세대수가 22세대로 그칩니다. 반면 84타입은 추첨 30% 이지만 세대수가 64세대로 3배가 늘어납니다.

 

또한 일반적으로 추첨제는 적은 평수에 몰린다고 볼 때, 자금 여력은 되지만 가점이 낮으신 분들은 84타입 추첨을 노려보시는 것도 고려해 볼 만합니다.

 

 

래미안원펜타스 가점제 1순위 청약 제한조건

 

래미안원펜타스는 아시는 것처럼 강남 3구에 위치하여 분양가 상한제가 적용되며 투기과열지구의 제한을 받습니다. 이 말은 투기과열지구에서는 가점제 자격이 1순위에 해당되어도 제한 사항에 걸리면 2순위로 밀린다는 의미입니다.

 

래미안원펜타스 일반분양 청약 시 구체적인 제한 조건은 다음과 같습니다.  더욱 상세한 가점제 1순위 제한조건은  래미안원펜타스 입주자 모집공고에서 꼭 다시 한번 확인하셔야 합니다. 실거주 의무 등 약간의 변동 사항이 있을 수 있기 때문입니다.

 

 

 

일반분양 가점제 1순위 제한조건

  ● 청약통장은 24개월 이상 가입해야 합니다.

  ● 세대주만 청약이 가능합니다.

  ● 서울 및 수도권에 거주해야 합니다. (서울 2년 연속 거주자는 우대합니다.)

  ● 지역별 예치금을 충족해야 합니다.

  ● 2주택 이상 소유한 세대에 속하지 않아야 합니다.

  ● 실거주의무(3년) 있습니다. (개정 청약법으로 실거주의무는 3년 유예입니다.  약 2년 반 전세 후 입주 가능합니다.)

  ● 전매제한(3년) 있습니다.

  ● 재당첨제한(10년) 규제 있습니다.

 

 

래미안원펜타스 예상 분양가와 자금계획

래미원펜타스 분양가격은 보수적으로 평당 7,500만원 잡았습니다. 아마 이 정도 선에서 결정될 듯합니다. 3년 전 택지비 감정으로 평당 6,500만원을 예상하시기도 하는데 분위기로 보면 최소 7,000만원은 웃돌지 않을까 생각합니다.

 

참고로 평당 7,500만원은 래미안원펜타스 조합이 구청에 택지비 재평가를 요구하면서 제시한 금액입니다. 물론 거절당했지만요. 이와 관계없이 래미안원펜타스 분양가는 현실적으로 최고 7,000 이상은 예상됩니다.

 

17일 서초구 분양가심의위원회에서 발표한 분양가는 저의 예상보다 낮게 책정되었습니다. 평당 6천736만원으로 결정이 되었네요. 결국 3년전 택지비가 그대로 반영된 결과로 보이는데요. 이에따라 발표된 타입별 분양가는 다음과 같습니다.

 

래미안원펜타스 일반분양 발표 분양가
타입	예상 분양가(평당 7,500)	발표된 분양가(평당 6천736만9천50원)
59타입	18.7억	16.1억
84타입	24.7억	22.2억
107타입	33.7억	28.3억
137타입	40억	36.3억
155타입	45억	40.4억
191타입	55억	49.8억

 

참고로 지난해 12월에 청약이 있었던 서초구 잠원동 메이플자이의 분양가는 평당 6천705만원이었습니다. 래미안원펜타스가 평당 31만원 정도 높이 책정되었네요. 예상보다는 낮지만 역대 최고 분양가 기록입니다.

 

 

래미안원펜타스 일반분양 자금계획은?

 

래미안원펜타스 청약에 당첨되면 최대 20억 로또라고 하지만 84타입 예상 분양가는 무려 24억을 웃돕니다. 59타입도 18억을 예상하셔야 하는데요.

 

결론적으로 대출은 분양가의 절반만 가능하다고 생각하시면 됩니다. 현재 강남은 투기과열지구는 LTV 50%, DSR 40% 적용됩니다.

 

전용 59타입을 기준으로 대출한도 최대 9억 가능해 보입니다. 연 소득을 계산하면 1억 3천만 원 이상 나오는데요. 많이들 기대하시는 전용 84타입은 대출한도 최대 11억까지 예상됩니다. 월 수입 한도는 더 올라갈 텐데요. 연소득을 계산하면 1억 6천만원 이상이신 분들이 가능할 듯합니다. 평범한 일반인이 청약하기에는 자금조달 과정이 쉽지 않아 보입니다.

 

 

래미안원펜타스 가점제 1순위 정리

위에서 잠깐 래미안원펜타스 일반분양 자금 계획에 대해 말씀드렸는데요. 가점제든, 추첨제든 당첨되면 최소 10억 이상의 로또 분양이지만 10억 이상의 현금이 필요한 것도 사실입니다. 따라서 자금여력이 분명한 분들만 1순위 가점제 청약에 참여하실 것으로 보이는데요.

 

그럼에도 래미안원펜타스 일반분양 가점제 청약에 관심이 집중되고 있는 것은 매력적인 84타입 215세라는 막대로 일반분양 물량 때문입니다. 앞으로 강남에서는 거의 찾아보기 힘들 청약 대어입니다.

 

하지만 나의 청약 점수에 따라 추첨제와 더불어 59타입도 잘 살펴보셔야 할 듯한데요. 전문가들은 최근 사례로 보았을 때 신청하신 분들의 청약 가점이 상당할 것을 예상하고 있기 때문입니다.

 

래미안원펜타스는 총 세대수 641세대에 비해 일반분양 물량이 총 292세대로 꽤 많습니다. 로또 당첨에 비교해 보면 상당히 현실성 있는 분양 로또가 분명합니다. 때문에 자금 여력이 되시거나 오랫동안 청약 가점제 1순위 준비를 해오신 분들은 찬찬히 들여다 보시고 84타입과 59타입의 가점과 추첨 사이에서 잘 결정을 하셔야 할 듯합니다.